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Grundschuld
(recht.zivil.materiell.sachen.grundschuld und recht.notar.immobilien)
(GND: 4158401-6)
    

Laut Legaldefinition in 1191 BGB spricht man von einer Grundschuld, wenn ein Grundstck in der Weise belastet wird, dass an denjenigen, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, eine bestimmte Geldsumme aus dem Grundstck zu zahlen ist. Ist die Grundschuld nicht fr den Zweck bestimmt, eine bestimmte Forderung zu sichern, spricht man in Abgrenzung zu der Sicherungsgrundschuld von einer isolierten Grundschuld.

Beispiel: A ist Eigentmer eines Hauses. Seine Tochter B hat eine Familie gegrndet und will im Nachbarort Austadt ein Haus bauen. Da die B keine Rcklagen hat muss sie das Vorhaben i.H.v. 450.000,- Euro vollstndig finanzieren. Da der Finanzierungsbetrag ber der Beleihungsgrenze liegt, wird zugunsten der Bank neben dem das Haus der B auch noch das Haus des Vaters A mit einer Sicherungsgrundschuld belastet. D.h. sowohl das Grundeigentum der B als auch das Grundeigentum des A haften fr die Rckzahlung der Darlehen.

Eintragung im Grundbuch

Buchgrundschuld

Laufende Nummer EintragungenLaufende Nummer der belasteten Grundstcke im BestansverzeichnisBetragHypotheken, Grundschulden, Rentenschulden
1234
1 1 200.000,00 EUR Grundschuld ohne Brief zu zweihunderttausend Euro fr Volksbank Auenland eG; 15 % Zinsen ab Bewilligung; 5 % Nebenleis- tung einmalig; vollstreckbar nach 800 ZPO; gem Bewilligung vom 05.06.2014 (UR-Nr. 600/2014 Notar Dr. Csar Pistorius, Austadt) eingetragen am 04.07.2014 und hierher bertragen am 22.02.2015.
Frottnof

Briefgrundschuld

Laufende Nummer EintragungenLaufende Nummer der belasteten Grundstcke im BestansverzeichnisBetragHypotheken, Grundschulden, Rentenschulden
1234
1 1 200.000,00 EUR Grundschuld zu zweihunderttausend Euro fr Volksbank Auenland eG; 15 % Zinsen ab Bewilligung; 5 % Nebenleis- tung einmalig; vollstreckbar nach 800 ZPO; gem Bewilligung vom 05.06.2014 (UR-Nr. 600/2014 Notar Dr. Csar Pistorius, Austadt) eingetragen am 04.07.2014 und hierher bertragen am 22.02.2015.
Frottnof

Die Grundschuld unterscheidet sich von der Hypothek durch das Fehlen einer akzessorischen Bindung an eine Forderung. Auf sie sind aber gem 1192 BGB die Normen ber die Hypothek anwendbar, soweit nicht das Fehlen der akzessorischen Bindung dem entgegen steht.

In der Praxis werden Grundschulden aber mittels Zweckerklrungen an bestimmte Forderungen gebunden. Fr weiteres siehe dort.

Entstehung

Die Grundschuld setzt, hnlich einer Eigentumsbertragung, zwei Geschfte voraus: Zunchst einen schuldrechtlichen Vertrag in dem der Abschluss einer Grundschuld vereinbart wird und die dingliche Bestellung der Grundschuld. Erfolgt die dingliche Bestellung ohne diesen Grundvertrag oder entfllt dieser spter, kann sie gem 812 BGB kondiziert werden.

Bei der Buchgrundschuld erfolgt die Bestellung durch Einigung und Eintragung ( 873 BGB). Bei der Briefgrundschuld muss die Ausstellung und bergabe des Grundschuldbriefes dazu kommen. Vor bergabe des Briefes steht dem Grundschuld dem Eigentmer als gesetzliche Eigentmergrundschuld zu.

bertragung

Die Buchgrundschuld kann nur durch Eintragung im Grundbuch bertragen werden. Die Briefgrundschuld durch schriftliche Abtretungserklrung und bergabe des Grundschuldbriefes.

gutglubiger Erwerb

Zahlung

Zahlt der Eigentmer den Grundschuldbetrag an den Glubiger - z.B. zur Abwendung der Zwangsvollstreckung - so wird die Grundschuld entsprechend 1163 Abs. 1 S. 2 BGB unter Erhalt des Rangs zu seiner Eigentmergrundschuld.

Verkauft der Eigentmer spter das belastete Grundstck ohne die Grundschuld an den Erwerber zu bertragen, wird aus der Eigentmergrundschuld wieder eine Fremdgrundschuld, die dem frheren Eigentmer zusteht.

Einwendungen/Einreden

gegen eine Inanspruchnahme kann der Eigentmer des belasteten Grundstcks Einwendungen und Einreden erheben.

Als Einrede kommt z.B. 821 BGB in Betracht, wenn die Grundschuld ohne rechtlichen Grund bestellt wurde, d.h. unter den gleichen Voraussetzungen unter den auch kondiziert werden knnte.

Erlschen/Lschungsanspruch

Die Grundschuld erlischt bei einer zwangsweisen Befriedigung gem 1192 Abs. 1, 1181 BGB. Eine Eigentmergrundschuld kann gem 875 BGB durch Aufhebung vom Eigentmer gelscht werden.

Ein Anspruch auf Lschung haben bei Bestehen einer Eigentmergrundschuld gem 1179a BGB die Inhaber gleich- oder nachrangiger Grundpfandrechte. Dieser Anspruch gilt gem 1179a Abs. 1 S. 3 BGB von Gesetzes wegen als mit einer Vormerkung gesichert. Das gilt aber nicht fr Eigentmergrundschulden die der Eigentmer durch Rechtsgeschft fr sich bestellt hat, oder fr eine Eigentmergrundschuld die gem 1163 Abs. 2 BGB besteht, weil der Brief noch nicht bergeben ist.

Inhaber eines anderen Rechts (d.h. keine Hypothek oder Grundschuld, sondern z.B. eine Dienstbarkeit oder ein dingliches Vorkaufsrecht) haben keinen gesetzlichen Lschungsanspruch. Sie knnen aber einen Lschungsanspruch gem 1179 BGB vertraglich vereinbaren. Gem 1179 BGB kann fr diese vertraglich vereinbarte Lschung eine Lschungsvormerkung schon vor Eintragung der Grundschuld eingetragen werden.

Auf diesen Artikel verweisen: Eigentmergrundschuld * Rentenschuld * Hypothek * Sicherungsabrede * Grundschuld Einigung/Eintragung * Pfandhaftentlassung * isolierte Grundschuld * Grundpfandrechte * Klage auf Duldung der Zwangsvollstreckung * Briefgrundschuld * 1191 BGB Gesetzlicher Inhalt der Grundschuld * Gesamtgrundschuld